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地产链在基本面中占比已经下降。从结构来看,当前我国经济结构的变化趋势与美国1980s年代同样类似(详见《企业盈利和GDP最终分化——借鉴美国、日本经验-20190819》),未来经济主导产业将从工业转向消费+科技。从GDP收入法看,2000-10年期间我国第三产业GDP占比从40%提升至44%,仅提高4个百分点,但在2010-18年期间我国第三产业GDP占比从44.2%提高到52.2%,提高了8个百分点。在2000-18年期间我国第一产业占比从14.7%降至7.2%,第二产业占比从45.5%降至40.7%。从GDP支出法看,2010年以来我国消费/GDP占比趋势上升,2010-18年期间我国消费占比从48.5%升至53.6%,而投资从47.9%降至44.8%,净出口从3.7%降至0.8%。从消费和投资贡献率角度看,2010年以来消费对GDP贡献率也逐步上升,2010-19H1期间我国消费贡献率从44.9%升至60.1%,而投资从66.3%下降至19.2%,净出口从-11.2%升至20.7%。从宏观经济看,2016年以来我国房地产销售额/名义GDP基本维持在16%附近,2018年高点为16.7%,19H1略降至15.7%,房地产投资完成额/名义GDP从2000年的4.4%升至2014年高点14.8%,此后回落至19H1的13.7%,整体上地产销售链和投资链占GDP比重不大且处于下滑趋势中。从微观业绩看,自2003年以来房地产链相关行业净利润经历了三轮周期,分别为03Q1-09Q1、09Q2-15Q4、16Q1至今,前两轮地产链净利润/A股剔除银行利润占比中枢为29.9%、20.9%,而在16Q1至今这轮周期中为20.6%,可见地产链的重要性在下降,这也与宏观经济结构变化基本一致。展望中期,我国产业结构从工业转向消费和科技,经济增长的动力发生转变,预计房地产链对业绩的影响最终会变小。拿近期的港股“明星”来观察,无论是鲁大师,还是德视佳,近年来的研发投入都在增强,公司业绩上的门槛已经随着基本面的优化而逐步打开。鲁大师作为小盘成长股,目前来看经营韧性非常不错!后期脱离360的支撑而独自走强是大概率事件!

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